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张晓黎律师

高级合伙人律师

执业十余年,所办理案件满意率高。

北京京云律师事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

房屋预售合同的效力

来源:华律网整理 2019-05-21 15027 人看过
在购买还没有完全建造好的房屋时候,房地产开发商与购房者签订的合同是房屋预售合同,并不是正式的合同。房屋预售合同跟正式的购房合同一样是有相应的效力的,下面华律网小编为你介绍房屋预售合同的效力。

1.出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据,并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。

如前所述,对预售商品房进行规制是十分必要的。《城市房地产管理法》第四十四条,建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定,商品房预售实行预售许可证制?#21462;?#35813;制度要求开发商进行商品房预售,应当向城?#23567;?#21439;房地产管理部门办理预售登记,申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请,对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核,并到现场进行查勘。对符合预售条件的,予以核发《商品房预售许可证》。由此可见,《商品房预售许可证》是商品房合法预售的关键性证明文件,是政府对预售人预售资格的认可。可以形象地说,《商品房预售许可证》就是预售人可以进行预售的“资格证”、“通行证”。另外,我们还应当看到,预售许可证制度是行政强制许可制度,其实施主要依赖于政府职能部门的管理。“法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能,正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格的审查,主要看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要是行政部门的权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同的效力时,审查的范围应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一?#29575;?#19978;。

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同,可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见,合同成立,但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》的取得),合同?#24418;?#29983;效。合同签订后,当事人起诉的,应认为合同生效要件的获得已无可能,一般应认定无效。但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》的条件,只是不肯予以办理,而预购人请求认可合同效力的,可认定合同有效(类推适用《合同法》第四十五条第二款前段)出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的,则可认为合同具备了生效要件,可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的?#29575;担?#25110;者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第(一)项的规定,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款,关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定对合同效力的影响作了评价。

从《城市房地产管理法》第四十四条第二款的文义解释,该款只是表明商品房预售合同应当登记备案,但并未将此确定为合同生效要件。况且将合同登记备案行为的执行人为预售人,预购人(买受人)很难对此加以控制。因此,应当将商品房预售的登记备案视为行政部门的一种合同管理措施,其实施与否,并不对合同本身的效力产生影响。对此,最高人民法院《关于适用<合同法)若干问题的解释(一)》已有规定。该解释第九条中规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……。”《商品房买卖合同纠纷解释?#20998;徊还?#21448;一次进行了明确。

当然,双方当事人?#32423;?#20197;办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的,应当从其?#32423;?《合同法》第四十五条第一款前段、中段)但虽然?#32423;?#20197;办理登记备案手续为商品预售合同生效要件,虽然没有办理登记备案手续,双方已?#23548;事?#34892;合同的,视为双方当事人合意排除对该要件(?#32423;?的适用(《合同法》第四十五条第一款前段的反对解释)

以上就是华律网小编为您整理的有关这方面的知识,当然在?#36136;?#29983;活中情况往往比?#32454;?#26434;,需要结合?#23548;是?#20917;随机应变。遇到购房纠纷可以通过法律解决,打算解决纠纷时想要找律师的话,可以来华律网找专业律师。

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?#30001;?#38405;读:
房屋预售合同能抵押吗
房屋预售合同有什么作用
房屋预售合同与购房合同的区别
引用法条:
[1]《城市商品房预售管理办法》第五条
[2]《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条
[3]《合同法》第四十五条
[4]《商品房买卖合同司法解释全文》第二条
特邀律师:
姚志明律师 15210432735

姚志明律师,1977年5月21日出生,执?#30340;?#38480;10年以上,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委?#34987;?#22996;员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀?#20266;觶?017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。执业领域:合同及公司法律事务、刑事辩护。合同领域优势?#21512;?#21518;办理过数百起涉及如建设工程合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷、保管合同纠纷、租赁合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、装饰装修合同纠纷、委托合同纠纷、借款合同纠纷、旅游合同纠纷、保险合同纠纷、注册服务合同纠纷、供货合同纠纷等各种类型合同纠纷案件,对合同法理论有较为深入的研究,实务经验丰富,善于精?#21450;?#25569;合同纠纷案件的争议焦点,思路清晰开阔,不拘泥常规,见解独到。庭审风格稳重,思维敏捷,应变能力强。服务过的当事人超过1000余人,为当事人挽回上亿元的经济损失。部分案例:1.建设工程合同纠纷:历经?#24615;?#19968;审、高院二审、最高人民法院提审,为当事人追回工程款计2000多万元;2.房屋买卖合同纠纷:代理买方,在卖方要求解除合同并要求买方承担违约责任的情况下,历经两审,凭借对房屋买卖流程节点的准确把握及合同精髓的理解,二审判决合同继续履行,买方顺利买到房屋;3.合同纠纷:对方当事人变更案由,先后5次起诉,我方均胜诉,成功保卫了当事人的财产;4.保证合同纠纷:同类案件鲜有成功案例,历经两审胜诉,为当事人挽回百万经济损失。公司领域优势:姚志明律师凭借深厚的合同法律实务功底,结合对公司法的持续研究,在公司股权诉讼、股东利益保护、公司治理、经营风险防范等领域亦有较为丰富的经验,先后担任过多家大型知名企事业单位法律顾问。部分案例:1.股东损害公司债权人利益责任纠纷:法律规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东?#32422;?#30340;财产的,应当对公司债务承担连带责任。”在充分研究证据材料的基础上,准确运用公司法理论,结合诉讼?#35760;桑?#25104;功将股东个人财产和公司财产剥离,避免了股东对公司债务承担连带责任。2.?#25237;?#20105;议纠纷:员工变更案由起诉某事业单位30余次,代理单位,均胜诉。3.股东出资纠纷:代理股东,法院判决公?#23601;?#36824;股东出资款。刑事辩护领域优势:姚志明律师执业以来,在刑民交叉、跨刑事民事领域案件快速增加的新?#38382;?#19979;,由于具备较丰富的合同、公司案件实务经验,因此在经济犯罪领域亦有所作为,为数十名犯罪嫌疑人做无罪或罪轻辩护,最大化维护了被告人的合法权益,形成了独特的辩护风格。部分案例:在被告人被指控犯受贿罪、滥用职权罪、挪用公款罪案件中,将指控罪名由三个减少为一个,量刑大幅下降。参与的部分社会活动:1、定期为司法部下属《法制网》社会热点问题提供律师点评;2、作为北京市残疾人联合会公益律师为残疾人提供免费法律服务多年;3、作为特邀?#20266;?#20570;客中央人民广播电台《华夏之声》栏目,点评社会热点问题;4、2016年9月14?#31449;汀?#22899;孩牵老人过马路溺亡,被救老人是否应承担责任?#27604;?#28857;话题接受法制网专访;5、2015年12月4?#31449;汀?#22320;铁妈妈哺乳敲随手拍侵权警钟?#27604;?#28857;话题接受法制网专访;6、2015年10月担任中国政法大学研?#21487;?#38498;辩论赛评委;7、2015年9月9?#31449;汀?#24037;作超十年临聘教师遭解聘让谁?#23578;擼俊?#25509;受法制网专访;8、2015年8月17日作为特邀?#20266;?#20570;客央视《奋斗?#26041;?#30446;;9、2013年7月6日接受《中国经济导报》“70年房产权到期后会怎样?#27604;?#28857;问题专访;10、2012年10月11日接受《医师报》“怀孕不能值夜班女医生被医院?#25353;恰被?#39064;新闻专访;11、2012年7月24日接受《新京报》“北京货车超载?#39038;?#22823;桥司机车主被判赔1556万元”新闻专访,后被网?#20303;?#26032;浪、搜狐等各大门户网站首页转载报道;12、2012年5月24日接受《医师报》“医生私签协议造成损害后果医院能否免责?#34987;?#39064;新?#25386;?#35775;。……姚志明律师以其精湛的业务、专业的服务、高尚的人品获得了当事人的一致好评,是当事人心目中的“金牌律师”。多年来在上述领域积累了丰富的律师实务经验,并形成了以姚志明律师为核心的专业律师服务团队,能够为广大当事人提供优质、高效的法律服务。详细>>

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